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去年武昌核心入市的几个高价准四代改善盘，都卖得太快了。
近期，卓刀泉南路的保利涧山观奕，B地块首开5个月左右就清盘了，A地块独栋也快要售罄，价格比较坚挺，基本没降，一起来看看楼盘情况。
保利涧山观奕由A、B两个地块组成。B地块体量略大，主要由5栋住宅组成，位于卓刀泉南路的东侧。（备注：该项目对外销售时的楼栋编号与最初规划平面图楼栋编号不同，以下分析以对外销售的楼栋编号为准）。目前B地块5栋楼均已推出且售罄，带装修，预计2026年年底交付。
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根据规划，B地块用地面积约1.8万方，总建面约4.5万方，住宅建面约3.2万方，容积率约1.96，总户数237户，住宅机动车停车位266个。B地块户均面积约136平，车位配比接近1:1。
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该地块形状不规则，5栋住宅呈围合式结构，1、2号楼为南北朝向，3、4号楼则是南偏西朝向，4号楼几乎是东西朝向。
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A地块仅一栋楼，报规为7号楼，对外楼栋编号变为A1号楼，是33层的高层，在卓刀泉南路的西侧。目前已推出，且已是尾盘，带装修，预计2027年8月交付。
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A地块规划用地面积约1万方，总建面约3.45万方，住宅建面约2万方，容积率约2.32，总户数127户，住宅机动车停车位263个。该地块这栋楼的户均面积约162平，车位配比约1:2。
该地块这栋楼基本是南北朝向，可以看出是两个单元，非连廊的板式楼结构，外围有部分底商（含生鲜菜场）。
截止11月1日，保利涧山观奕B地块237套房源全部备案，A地块独栋地块共备案114套，还有13套未备案。
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2024年11月拿证推出的最后一栋A地块1号楼，未备案房源基本都为178平大户型，高区单价较高房源较多，顶底楼层只有几套。该楼栋入市近一年，仍未卖完，主要原因是为配合地铁11号线虎泉站建设，交付时间比较晚。
A地块1号楼共33层，两个单元，2梯2户结构，包含建面约178平、132平两个面积。
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建面约178平户型，优化后得房率约94%。独立电梯前室入户，双套房，厨房开间比较大。该户型属于早期比较常规的四代户型，除了阳台相对于三代略大一些，其他并无设备平台、花池等优化赠送，是常规的大开间南北通透结构，也不如B地块户型来的有创意。
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项目带装修销售，装修标准比较高，三件套齐全，包含高仪的花洒、菲斯曼的地暖、日立的中央空调等。
据了解，保利涧山观奕A地块1号楼（只此一栋）工程，需要配合地铁11号线虎泉站建设，2024年11月22日取得预售证，但取证后工程进度比较慢。因此，从实景来看，该楼栋只建到了2层左右，预计要到2027年下半年才会交付，交付等待期较长。
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价格分析：
尾盘带装修折后约27000元/平左右
保利涧山观奕2024年下半年入市，作为武昌核心首批的几个四代盘之一，首开基本售罄，当时折后均价29000元/平，单价区间在约27000-34000元/平，这个价格在武昌核心属于高价。
之后B地块剩下两栋陆续拿证，去化速度一直比较快。A地块因为是独一栋楼，户型面积偏大，去化变慢，不过因为套数不多，也基本卖完了。目前A地块尾盘，带装修折后约27000元/平左右，相对前期价格便宜了一点点，但基本属于没怎么降价的盘。
项目同片区的竞品并不太多，比较直接的竞品是龙湖御湖境，价格略低于保利涧山观奕，卖得也还不错。再就是杨家湾的华中科态城，相对刚需，自建学校，约15XXX起。保利涧山观奕环线位置在二环外，虽然是洪山区，但属于武昌核心传统高价值地段，地缘改善购买力很强，价格支撑有所不同。
周边商品房二手房小区数量不少，对口中小学弱势的小区二手房价格明显便宜不少。
附近的保利大都会9月成交均价约24442元/平，该小区前些年成交均价基本都稳定在3万+/平，相对下调了不少。
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保利涧山观奕位于二环外洪山区卓刀泉南路沿线，在珞喻路以南、雄楚大道以北，与二环线直线距离约1.5公里，近雄楚大道沿线，又近武珞路沿线，北侧与东湖岸线最近直线距离只有约650多米。
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保利涧山观奕微观区位：项目分为A、B两个小地块，位于卓刀泉南路两侧。
北侧为伏虎山庄、湖滨仪器厂宿舍、临街商业等等；
东北侧为虎泉街、虎泉时尚中心和星光苑小区等；
南侧为建信小区、林勘设计院及宿舍、保利大都会等；
西侧为华师校园东区等。
周边区位图：
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区位分析：
1、保利涧山观奕位于二环外洪山区卓刀泉南路沿线的虎泉，与二环线直线距离约1.5公里，环线位置不错。近武珞路-珞喻路，又近雄楚大道，属于武昌核心地段，具体又属于洪山区武汉大学之城规划范围，靠近街道口商圈，属于洪山区的高价值地段。而且所在区域也是武昌核心和光谷之间的连接位置，去光谷比较近。
2、项目周边有不少知名高校、事业单位以及成熟小区，例如武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学等，在周边固定工作的人群数量多且改善购买力强。对于周边人群来讲，对此区位认可度较高，可以接受保利涧山观奕约2.7-2.9万/平左右的房价。但对于不在周边工作的人来讲，会认为这个价格偏高。
3、区域开发成熟度高，居住人口密度大，各项生活配套都非常齐全，宜居价值较高。项目住宅与地铁虎泉站复合规划，属于正地铁口项目，地铁虎泉站为2号线与11号线的换乘站，地铁出行便利，周边雄楚大道、武珞路-珞喻路也是主干道，自驾出行也方便。A地块可以从卓刀泉南路直接右转上雄楚高架连接二环，但B地块上二环线略有点绕。附近虎泉的路口比较窄，车流量很大，高峰期交易拥堵。
虎泉街临街商业丰富，项目与银泰创意城、群光广场直线距离只有约1.7公里。
周边教育资源极为丰富，包括保利大都会在内的周边小区主要对口卓刀泉小学和卓刀泉中学。（对口划片每年都会有变动，最终以交付之后，教育主管部部门的公告为准）
4、周边老旧小区不少，城市界面有待更新。保利涧山观奕地铁上盖，地铁从小区地下穿过，不排除可能会有震动等其他影响。
综合点评：
项目优势：
1、保利涧山观奕位于洪山区的高度成熟地段，靠近武大、华师、理工大等知名高校是亮点，近二环的环线位置也还不错。
2、项目双地铁上盖，区域内各项配套都丰富且等级高，中小学也是第一梯队。
3、保利品牌在区域内的认可度非常高。保利涧山观奕定位高端改善，大户型为主，容积率不高，户型好。
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