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2025年沈阳楼市，华润代建的铁西经开区【润澜庭】项目，因地处虎齿轮胎原址改造地块而受到关注。

该项目西临世纪高尔夫球场，东接中央大街，南望熙湖公园，北靠开发大道，地理位置具有一定特殊性。

本文基于户型实测数据，从空间布局、得房率、功能适配性等角度，对其户型设计进行客观分析。

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项目基本概况与规划特征

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润澜庭项目（虎驰轮毂地块）占地8.51万平，容积率1.5，规划为“高层+洋房”的高低配产品组合：

26-27层高层（71㎡、84㎡）与7-8层洋房（92㎡、108㎡、125㎡、140㎡）。

总户数939户，预计2025年8-9月开盘。

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从配套来看，项目周边具有以下特征：

交通：地铁1号线中央大街站C/D口出门即至，10站可达铁西广场，12站可至沈阳站。

商业：3公里内有荣信财富广场，6.3公里可达杉杉奥莱，项目自身配建3900平方米社区底商。

教育：配建2200平方米6班幼儿园，3公里内有勋望小学（中央大街分校）、清乐围棋中学（中央大街分校）。

环境：东侧为70万平方米高尔夫球场，南侧2公里为熙湖公园。

整体而言，项目在交通便利性与环境资源上具有一定优势，但教育配套距离相对较远，日常接送可能存在不便。

高层户型解析

高层产品针对刚需客群，71平方米、84平方米两种户型在控制总面积的同时，通过优化布局提升空间利用率，但也存在功能妥协。

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高层【71平】：两室户型的基础功能适配

核心参数：两室两厅一卫，一梯两户，套内得房率91%，实得面积64.68㎡。

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空间布局：采用“竖厅”设计，3.9米开间客厅与餐厅相连，形成LDK一体化动线。主卧3.2米开间，可容纳1.8米床及衣柜；北次卧3米开间，兼具卧室与书房功能。厨房进深1.9米，可满足基础烹饪需求。

优势：

南北通透且全明，卫生间带窗减少潮湿问题；

独立玄关（1.3平方米）提供基础收纳空间；

3.9米客厅开间在同面积段中处于中等偏上水平，可满足日常活动需求。

局限：

公卫与过道总面积7.84平方米，若做干湿分离，实际使用空间较局促；

厨房面积6.27平方米，仅能容纳双门冰箱，大容量对开门冰箱无法放置。

从适配性来看，该户型更适合新婚家庭或单身群体，较低的总面积可降低首付压力，地铁通勤便利性也能满足日常出行需求。

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高层【84平】：三室户型的功能分区实践

核心参数：三室两厅一卫，一梯两户，套内得房率91%，实得面积76.3㎡。

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空间布局：采用三叶草格局，三个卧室分别分布于户型三个角落，减少相互干扰。南向总面宽超10米，主卧3.2米、南次卧2.9米，采光条件较好。4米开间客厅连接餐厅，北次卧可兼顾储物与睡眠功能。

优势：

三面宽采光，受光面更多；

客餐厨一体化空间达22.2平方米，家庭活动与用餐动线较为顺畅；

北次卧面积11.2平方米，较同面积段竞品多出约1.5平方米，功能性更强。

局限：

公卫面积5.22平方米，淋浴区活动空间有限；

南次卧面宽2.9米，放置1.8米床会空间紧促，如果要实现居住功能仅能选择榻榻米。

该户型通过优化分区实现了三室功能，对于有生育计划的年轻家庭而言，在面积与功能间取得了一定平衡。

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洋房户型解析

洋房产品瞄准经开区的刚改需求，92平方米、108平方米、125平方米户型通过提升得房率拓展使用空间，但部分功能区仍存在设计局限。

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洋房【92平】：得房率优势下的功能升级

核心参数：三室两厅两卫，一梯两户，套内得房率104%，实得面积95.72㎡（公摊为-3.72㎡，实现了负公摊，主要源于设备平台、空调机位半赠送及阳台全赠送）。

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空间布局：5米开间横厅为主要特征，客厅与餐厅总面积34.5平方米，活动空间充足。主卧套间23.57平方米，含独立卫浴，3.3米开间可容纳梳妆台等附加功能；南次卧3米开间、北次卧2.9米进深，满足基础居住需求。

优势：

得房率显著高于行业平均水平，实际使用面积超过产权面积，空间性价比突出；

5米横厅较同面积段高层产品多出1.1米，可满足多人家庭聚会需求；

双卫设计减少了早晚高峰的使用冲突，主卧卫2.6米进深可容纳浴缸。

局限：

厨房面积5.67平方米，操作台面宽度有限，多人协作烹饪时易显拥挤；

玄关面积2.52平方米，对于改善客群而言，收纳空间略显不足。

从功能来看，该户型通过得房率优势弥补了总面积的限制，适合对空间需求较高但预算有限的改善家庭。

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洋房【108平】：四室户型的实用性平衡

核心参数：四室两厅两卫，一梯两户，套内得房率106%，实得面积114.72㎡。

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空间布局：采用四叶草格局，四个房间分布于户型四角，私密性较好。5.4米开间客厅连接餐厅，总面积38.34平方米；U型厨房动线呈“黄金三角”（冰箱-水槽-灶台间距1.5米），符合烹饪习惯。主卧套间24.85平方米，含独立衣帽间，3.5米开间提升居住舒适度。

优势：

南向总面宽超12米，采光时间较普通户型多约2小时；

书房面积9.57平方米，可灵活转换为儿童房或茶室，适配家庭结构变化；

客卫5.61平方米，可实现干湿分离，使用效率较高。

局限：

北次卧面积10.23平方米，面宽3.1米，放置衣柜后床具选择受限；

厨房进深2.3米，操作区与储物区的分配略显紧张。

该户型通过四室设计满足多人口家庭需求，但部分房间尺寸妥协也反映了总面积与功能间的平衡逻辑。

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洋房【125平】：大面宽户型的空间体验提升

核心参数：四室两厅两卫，一梯两户，套内得房率106%，实得面积132.72㎡。

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空间布局：南向面宽13.5米，6米开间横厅与餐厅相连，总面积44.4平方米；中西双厨设计（中厨9.57平方米、西厨6.6平方米），功能分区明确。主卧套间29.6平方米，4米开间搭配独立衣帽间，主卫可容纳双台盆；南次卧3.5米开间，北次卧与书房各约10平方米，满足多样化需求。

优势：

6米横厅可分隔出独立阅读角，空间利用率进一步提升；

5.2平方米储物间为家庭杂物提供专属收纳空间；

主卧270度飘窗设计，可俯瞰高尔夫景观，提升居住体验。

局限：

公卫位置偏户型内侧，客人使用时动线较长；

书房面宽3.2米，若作为卧室使用，家具摆放灵活性较低。

作为中高端改善户型，其在空间尺度与功能多样性上表现更优，适合对居住体验有较高要求的多人口家庭。

洋房【140平】：目前该户型具体参数尚未完全释放。

项目综合评价与客群适配分析

核心优势

空间利用率突出：高层得房率91%、洋房超100%，在同区域同类型项目中处于较高水平，实际使用面积优势明显。

交通便利性较强：距地铁1号线较近，对依赖公共交通通勤的客群而言，出行效率较高。

环境资源稀缺：紧邻高尔夫球场与公园，居住环境的舒适度与私密性优于城区高密度项目。

主要局限

教育配套距离较远：3公里的学校距离对有学龄儿童的家庭而言，日常接送成本较高。

高层梯户比与等待风险：26-27F高层采用一梯两户设计，早高峰可能存在电梯等待问题。

部分功能区妥协：受总面积限制，部分户型的厨房、卫生间尺寸较小，对生活品质有一定影响。

适配客群画像

地铁通勤族：依赖1号线上班的铁西区域就业者，项目的交通便利性可有效降低通勤成本。

刚需首置群体：71、84平户型总面积可控，得房率优势可提升实际居住体验，适合预算有限的年轻家庭。

改善型家庭：92-125平户型的多室设计与空间尺度，能满足“二胎+老人”的居住需求，兼顾功能与舒适度。

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