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武汉（城华发都荟天地）
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本期我们剖析的项目，在汉口解放大道。
今年是它入市的第三个年头。
前几天，当他们把社区的第一个口袋公园实景打开，把全新的地库、入户大堂、实体楼展示样板间逐一开放时，我认为它已经创造了奇迹：
只用了两年多，他们就把解放大道大型旧改片区“万人宿舍”，做成了武汉楼市印象最深刻、人设最完整、兑现最清晰、价值最稳定的标志性项目之一。
它是华发都荟天地。
丨项目实景
目前，180-280万元主流需求在武汉置业时，它也是首位度很高的比选标的。
片区内，当下已经很难有住宅项目敢放话说，均好性超越了都荟天地。
两年多前它的规划图纸刚刚露面，壹楼就开始重点关注它的进展（《万人宿舍“变形记”》）。
当时我的第一感觉，它的择扯、规划几乎预见了该板块的住宅“提质、加量”需要的几乎所有质素。
后面要做的，就是对图纸进行活化，成为汉口中心的“黄金扁担”（解放大道）在西段崛起的重要一极。
今天我想尽量完整地梳理一下它坚实、稳妥的价值体系。
这也是我们对于“什么是好房子”的系统性思考。
01.
稳｜板块基底
项目所在的板块，周边既有的城市生活配套相当完整。
对面就是华中最大的凯德广场。右边有片区最大的中百仓储。
麦德龙、山姆会员店也是近邻，迈动双腿都能到。
丨项目实景
往东去宜家和荟聚，往西去往武广、恒隆、K11大商圈，以及同济、协和这些大牌医疗机构，都可以沿着解放大道或者轨道交通1号线一线直达。坐拥肉眼可见的城市资源，板块对生活的照顾已经相当全面。
在汉口解放大道，二环和内环的配套差异，远远没有房价差异那么大。
这是城市基底天然赋予的配套“福利”，这个板块的配套价值其实明显超过现阶段的房屋市价。
丨（区位示意，可点击放大）
即使用汉口原住民严苛的目光审视，这个区域的好都极具说服力。
这是项目资产价值的基本底盘。
这个基底很稳，确保了华发都荟天地近百万方大盘后期运作的恒定。
02.
稳｜项目基座
光是体量，华发都荟天地就区隔了目前在售的绝大部分楼盘。
近100万方总建筑面积，是汉口二、三环间目前唯一能称作“巨大”的全能型都会综合体。
丨项目楼栋示意
大项目的好处是，单个项目的能级就可以带动一个板块的升维。
它给到用户的是全维度的满足。
包括大比例的公共绿地、口袋公园，自带约11万方商业和社区商街，也囊括了从幼儿园到初中的12年教育硬件，以及高约200米的地标写字楼。是一个具备内生驱动力的成熟型超大社区。
你说这个项目内部有多少行业里没有的全新物种，也不是。
项目落地的，大多数都是“好房子教科书”上常见的内容。
但行业里为什么没法完整复制这个项目的口碑，以至于近两年它在成交金额、套数、面积上，在板块内连续多年具有强悍的市场统治力？
丨项目业态布局示意
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正是因为大，基座够稳，才能站得更高、看得更远、想得更周全，然后按照规划不断进化，逐步把自己做成了无法平替的“新物种”。
这个大项目的“抽屉”里面，有足够多的精致和敏锐。
用户随时可以下楼，从中“抽”取想要的那一块。
比如，街边的一片绿地，如果单从功能性来做，一围栅栏，几条休闲椅、几处老人和儿童健身的器材，够了吧？
华发不是，设计方不厌其烦地征集各方意见，在那里配建了一个与街区深度融合的口袋公园。
丨项目实景
绿化和休闲设施疏密得当，柔性覆盖的草坪也很亲民，被四周挺拔的精工住宅半包裹，是一个有丰富内存的城市小界面。
丨项目实景
夏日的傍晚，或冬日的午后，在公园软椅上小坐，或推着婴儿车穿行其中，都是一段宁静的城市生活序曲。
丨项目实景
对一个近百万方的大项目来说，这样的小确幸很多。
虽然难以被一一量化，但一定可以被时时觉察。
一个口袋公园，让人看到开发企业的诚恳、体贴。
这不是一个渲染豪华的项目，它力求真诚而踏实，用时间和专业做社区营造。
丨项目实景
同样的审美和功能兼顾，在未来交付社区的每个角落都有。
我探盘时碰到了两位老业主，他们也说，现在的实景，超过了两年前他们买房时的预期。
03.
稳｜资源内嵌
好的小学和初中，往往是政府着力打造一个板块的显性指标之一。
这些年在武汉出现的“王炸”教育组合，无不应验了这个规律：
长春街+七一、育才+六初、红领巾+一初、武昌实验+武珞路中学……
汉口解放大道，不论是单价5万+的楼盘还是1万+的，所有优质楼盘往往也是“学霸”片区。
华发都荟天地，是目前解放大道上为数不多把教育资源内嵌的项目。
回看项目内部的业态布局示意图，可以清晰地看到各自的落位：
所谓内嵌，就是别人“社区附近有学校”，它是“学校就在社区里”。
而且是从幼儿园、小学、初中共12年的“目送式教育体系”。（提示：学校对口以教育主管部门的文件为准，按政府规定，交房前不得作划片承诺）
华发给出了一个相当有吸引力的学校建设+品牌引进方案。
配建的两所学校中，去年签约了武汉十大优质初中之一“十一初”。
后又引入了“崇仁路小学”分校。在硚口，这是靠前的教育资源组合，是足以改变区域教育格局的配置。
丨项目配建的小学、中学（效果示意图）
无论市场处在什么周期，商业、教育、交通、休闲这些需求的改善，永无止境。
只要家里有小孩和老人，就能很快意识到，住进全功能的都会综合体意味着什么。
意味着可以在下班后的任何日子里，和家人在家门口的商场看场电影、吃顿全家餐；
意味着孩子在长身体的学龄，能比别的孩子多睡一小时的健康觉；
意味着你不会成为那个为一家老小的外出疲于奔命的司机……
楼盘的强链接性和大盘形象，使得买家的来源具有明显的“全客性”。
区域内的机关事业单位职工、1号线沿线奢品店的店员、民航从业者、城市圈进入武汉的中产家庭、从城芯外溢但不愿出城的老汉口…
在都荟天地做邻居的，都是有稳定购买力的城市中坚。他们的支付能力比金字塔底座的纯刚需强，但没有到塔尖。
他们对“里子”的看重远大于“面子”。他们对区域的教育质量有极强的关注度，深信好的生源与优质学校资源相辅相成。
他们需要靠一套房子解决三代人的生活、工作、学习品质。不允许有明显短板。
04.
稳｜产品优势
华发准确获取了这一群体在居家时最敏感的点，然后通过精细体贴的户型，完成了大盘住宅价值体系最重要的闭环。
翻开楼书，单套建面从约83平到约135平，完美覆盖从品质首置到深度改善。
户型都有很强的个性施展空间，空间尺度与功能的平衡感很好。
在户型设计中，华发坚守了他们一以贯之的大南北通透化布局，坚持对户内空间的极致化利用率，辅以人性化、细颗粒度的空间细节。
给大家放几张实体楼样板间照片：
丨实体楼展示样板间实景
你能相信这是一套建面只有约135㎡的房子吗？
站在客厅沙发处，目光掠过横厅、大幅南向窗户、一体化餐厨区，明阔感像180平的大宅。
丨实体楼展示样板间实景
这个户型有多达8处飘窗。
大量的可优化空间，能让肉身感知的使用率迅速飙升。
这也是毛坯交付的优势。
丨实体楼展示样板间实景
就算往后的人生跃迁的不算太快，在这套房子里住一辈子也足够；
如果事业升阶，住在这里仍可维持成年世界的体面，不容易产生换房需求。
这就是华发这家企业质朴、真诚的产品价值观：
匹配给用户全周期使用的好房子。
项目在售房源均价约1.9万。单套总价段多数落在180-280万元区间。
这也是目前贴着武汉二环线非常主流的需求段。
按目前趋势，首套房最低首付将逼近两成。
首付30多万就能入住汉口配套完善的主城区，在这里是事实。
50多万元首付，就可以拿到上述135平米、无短板的“六边形”全能户型。
户型设计里，有“懂你不易”和“欢迎你来”的理解与认同。
不管是社区入口还是楼栋的精装地库、双大堂、架空层，都有明显的仪式感。
丨地库大堂内外实景
线条和色调，都是华发所擅长的稳重大气的高级感。尤其是香槟金的采用，辨识度很高。
在楼栋大堂，你从经济学的角度打量那一整面大面积岩板墙面，打量吊顶上的高颜质铝板，会觉得它都超越了目前项目的价格段，完全不输有些单价两三万的住宅公区。
它用实景告诉市场，就算是在有些疲软的楼市环境，华发在这个百万方项目的打造标准非常稳定，一以贯之。
05.
稳｜国企操盘
不论是前几年的疫情，还是这两年的行情，外部的“黑天鹅”没有影响到华发都荟天地的进展。
国企的实力，就是项目兑现的强力保障。
今年起，随着它的实景拼图开始接入，硚口被市场高亮度地显示已是不争的事实。
国企的稳也体现在价格上。
2021年项目入市就打响。2022年它的销售业绩就在区域连续霸榜，稳稳地处在武汉楼市成交榜的前十五以内，并多次进入武汉市场前三。
丨项目实景
他们没有因为市场大环境影响为了冲销量而降价减配。
华发都荟天地的价格，护持了一个大盘长周期应有的基本面。
所有讲出去的“故事”，所有既定的开发进程，所有承诺要有的业态，都在一步一步实景呈现。
这些年，华发在汉口主城开发的过往项目、品牌发声，都体现了国企一贯的高水准和稳妥的兑现能力。
不论是汉口历史风貌区的头牌项目“华发外滩荟”，还是二七滨江的华发外滩首府、CBD核心高端作品华发中城荟，从别墅、洋房到江景大宅，无一不是对自然、人文、城市配套资源的多重占有。
华发都荟天地是这一理念的延续。
同时它的产品向主流购房群体更为下沉，从而让更广泛的城市中产有机会。
06.
【结语】
城市中产是现阶段买房最为纠结的群体。
买房时他们有着最长的“反射弧”：
有理性的计算，有感性的需求，有挑剔的眼光，也希望价格能够完美契合他们的实力和欲望。
华发都荟天地，就是为这群难以“搞定”的人打出的一个样板。
这家国企不是为了稳而稳。
而是用全优的配套，用便利的地段，用建筑、园林、公区、户型方面的品质精研，用实景逐一集齐这些优势，让你在买房决策时，就能稳稳地看见“全维度的汉口生活”。
这份稳，给出了当下楼市最难的一样东西：
信心。
相信总会有前瞻者、产品偏执者带领市场穿越周期。
相信真正意义上的产品力+配套“双核驱动”时代已经到来。
相信在武汉楼市升级换档的窗口期，好产品一定会有人买单。
武汉（城华发都荟天地）
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