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广州保利水木芳华
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项目所属的板块为华南首个科教高地--广州科教城
属于产居一体，体量约为6个大学城规划14.47平方公里，总投资约1800亿！未来预计进驻超30万师生！
科教城目前一期已确定落地13所高校
规划7小学3中学1所九年一贯制学校
产业已引入工信部电子五所、海格通信、中关村智联汽车产业园等产业，重点发展智能汽车、无人信息、电子通信等高端制造业，虹吸超3万高精尖技术人才！
01
基本信息
占地面积：80000平
建筑面积：330000平
规划户数：2556
容积率：3.13
绿化率：30%
物管：保利物业
物管费：2.8元/㎡
开发商：保利集团
世界500强实力央企，12年广州销冠。多年跟随广州发展步伐，择址开发多个核心区。
2015-2021年，于科教城连续拿下保利中航城/东湾/水木芳华，连片开发享受区域红利！
02
交通配套
项目距离地铁21号线凤岗站，走路大约800米，坐快线2站科学城，4站智慧城
地铁快线1站到镇龙站，可接驳穗广深城际及新白广城际，北上白云机场，南下东莞深圳
自驾也非常方便，家门口不远就链接广汕公路，接驳新新／广园快速，15分钟可上北三环／花莞／广河及增天高速
03
教育配套
项目自建公立24班科教城小学，于2003年9月份开学，现在2024年9月开到2年级，旁边就是公立18班幼儿园，完全可以做到目送式的教育
对口的中学则是朱村中学，增城区朱村中学创建于1966年，现学校始建于2011年3月，占地面积58408平方米（约88亩）。
2012年8月朱村一中整体搬迁入驻，2013年8月朱村二中搬入组成完整的朱村中学。学校以“打造让师生幸福成长的现代化生态学校”为办学目标，旨在培养自觉、自主、自信、自强的活力少年。
朱村中学现有32个教学班，学生1477人，在职在编教职工108人。校园内布局合理，分为教学区、生活区和运动区。
校园内绿草如茵，环境优美，幽静中透出无限生机，是一处极佳的办学和育人的好地方，是一所功能齐全、建筑精美、环境怡人的现代化生态学校。
并且现在朱村中学已被纳入增城广附教育集团增城广附教育集团以广大附中增城实验中学为核心学校，成员学校有增城区朱村中学、增城区新塘镇沙埔中学、增城区新塘镇第三中学、增城区合生育才学校和增城区广附实验小学
这是增城区教育推进优质均衡发展的又一得力举措和创新之举，持续放大“名校+”“名师+”效应，着力构建工作联动、活动联办、资源联享的管理机制，均衡资源配置，不断提高教育优质均衡发展水平。
同时广州科教城片区积极引入优质教育资源，位于广州科教城中轴线东侧的广州外国语学校（增城校区）也开工，规划为60班完全中学，享家门口全龄段优质教育。
04
生活配套
凤岗站已落地1.5万㎡双下沉式广场，未来对标时尚天河，打造地铁集群商业
项目自带约1万m2商业配套，周边8大小区已入住，生活氛围成熟
与中轴公园（在建）、西福河公园、赛宝公园（已建成）为邻
集合社区2.0 升级作品，打造一轴双环三园八景剧场主题园林
05
在售楼栋+户型
在售户型如下：
06
优点总结
1, 走路800米到凤岗地铁站，一站到黄埔，也可直达市区，还是蛮方便的。
2，央企保利开发，保利物业，各方面对业主都有保障。
3，教育资源丰富，家门口就有幼儿园，小学，可以做到目送式教育。
4，周边城市面貌好，日常生活配套可以，生活氛围浓厚，而且自带1万方商业配套。
5，属于真正科教城核心板块，未来有人口的导入。
6，现在在售的价格低于周边二手，价格一二手倒挂。
7，户型使用率超高，可达到95%。
07
缺点总结
1，对比中建凤榕台到地铁口的距离多200米。
2，后期交楼两个小房间（阳改房）需要自己改造。
3，凤岗板块目前缺乏大型商业。
08
适合人群
主要以天河东、黄埔以及附近上班族为主，沿着地铁21号线上下班通勤，100预算范围内，特别是10来万左右首付预算的朋友，近期确实有居住需求或者近几年有上学需求的家庭。
09
可对比楼盘
增城【中建凤榕台】全面分析+优缺点总结，工抵房现楼+几百米到地铁站+现楼+刚需的福音+科教城学校+广外附
增城【御溪世家】全面分析+优缺点总结，降价，精装准现楼+走路900米到21号线地铁站+培正学校+商业
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