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武汉【金地大成乐府 】

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一、首先、地段：

2024年12月20日，金地全资控股公司武汉广瑞房地产开发有限公司以底价竞得位于汉阳钟家村板块的P(2024)180号地块，楼面价约6557.4。金地商置为上市民企，这也是央国企遍布的武汉，难得出现的民营的身影。

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二、配套：

步行距离地铁6号线马鹦路站D出口690米，距离二环线直线距离520米。

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到钟家村商业中心远洋里大概1.6公里，到三甲五医院1.8公里，到江滩步行约800米左右，到龟山风景区2.5公里，汉阳动物园2.2公里。按照划片大概率对口南侧的夏明翰小学+三十二中，学校很一般。

三、产品力

最低18层，准四代住宅，超100%得房率，全公建化外立面，270度全景舱户型！传言项目为钟家村洋房，实际上，项目共5栋楼，3栋18层和2栋34层。虽然楼层也不低，但在遍地34层以上的超高层，18层也是稀缺的。此外，项目容积率2.27，也是近年来汉阳成交的最低容积率住宅地块。

目前全部户型面积已经公开，两栋高层面积为96平和119平，小高层只有一个面积段，即140平。

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配备了超2500m²私人会所、6星级酒店标配地下中央车站、恒温泳池等，配置较高。不得不说，从目前释放的消息来看，还是一个比较值得期待的新项目！

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四、竟品

目前高层放风价是1万五六，小高层约1万七八，总价150万起。不过根据内部消息，实际开盘价可能比放风价更低。再横向对比周边新盘，钟家村核心区如远洋东方境、中海寰宇等单价超2万，而地铁稍远的枫华国际、云栖风华均价约1.5万，但产品力较弱。

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二手房方面，对面的世茂锦绣长江三期2010年的盘子，枫华锦都挂牌价约1万6，房龄都超10年，品质老旧。且钟家村板块近10年没有出过容积率比较低的大地块了，因此，该项目若能以1.5-1.8万入市，凭借高得房率和准四代的设计，对刚改群体还是有一定的吸引力。

好了，以上全是正确的废话，以下才是这个项目核心要关注的点，尤其是第3点，一定要耐心看完。

①，首先学区争议：也是最大的悬念与风险。

根据2024年划片政策，鹦鹉洲社区以大桥局专用走廊为界，北侧对口钟家村小学+汉阳三初，南侧对口夏明翰小学+三十二中。金地大成乐府恰好位于分界线南侧，目前暂划入后者。不过，有传言称项目可能通过“红头文件”争取北侧优质学区，但此消息未经官方证实，参考汉阳其他楼盘历史，学区承诺存在不确定性。

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而且，即便是有红头文件，项目西侧规划了一所3.5公顷的一贯制学校，建成后或成为最近对口学区。对于重视教育的家庭，需权衡当前划片风险与未来潜力。

②，虽然地块乍一看没有大的硬伤，但不可忽视的是周边老破小多，未来会陆续拆迁建设，北向有大桥铁路局专用线，南有鹦鹉大道。项目北面的大桥局专用铁路走廊，很多人分析是他的缺点，但这种专用铁路不同于一般铁路，影响几乎可以忽略不计，甚至可能还不如南面的鹦鹉大道。鹦鹉大道主干道，车流量还是比较大的，靠近主干道的1#楼会有一定噪音。再者，2号楼采光存在问题，早上被1#楼挡住，下午被4#楼挡住，尤其8层以下东边户，日照时长预计不到2小时。

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③，户型是大家最津津乐道的看点

我们先看96平的，宣称得房率100%，细看不难发现也是通过赠送电梯前室、飘窗、阳台来实现的。独电梯入户，100平以内能做到独电梯入户的项目，目前也只有金沙月和松阅，但他们的电梯前室赠送面积没他大，然后转角阳台做到全明通透采光；不过电梯厅赠送面积大也是以牺牲客厅南北通透为代价的，如果把电梯前厅封了就更难通透。

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再看119平户型，不到120平做到横厅5米，同时主卧面积22平确实不错，且飘窗还有转角采光，承重墙少。虽然是四房，但是箭头标注的三个卧室开间应该是刚到3米或不到，次卧小，后期衣柜不好设计。

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最后是两个小高层140平户型，大家饶有兴致的是那个270度太空舱户型，但其实四开间朝南的比太空舱户型好。太空舱这种花式玩法放在有不错的景观资源或者大平层确实好，但是放在不到140平的户型里且外界没有特别优越的景观资源的前提，不仅利用率低，而且私密性也不高，就显得有点鸡肋了。而且太空舱的户型有两个暗卫，四开间朝南的有一个暗卫,这个做的有点不应该。

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总体而言，通过以上这几个户型的分析，金地这次的思路很明显，就是用豪宅的思路来降维打击中产刚需，户型亮点突出，满足了面子和里子工程。到时候样板间一开，宽敞明亮的大客厅，中产们还不轻松拿捏，这种产品就是用降维打击的思路来做的，其实有一定的可行性，效果应该也会不错。

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